Vì sao chung cư mini giá cao ngang chung cư cao cấp mà vẫn có khách mua?

Chung cư mini (CCMN) hiện nay tuy đã được đưa vào khuôn khổ pháp lý nhưng vẫn là bức tranh đa sắc màu với những rắc rối liên quan đến việc sở hữu sổ hồng. Tuy nhiên, CCMN vẫn được đánh giá là dòng sản phẩm có số lượng hàng và thanh khoản nằm trong mức đều đặn.

Mặc dù giá phổ biến của các căn hộ CCMN trên thị trường ghi nhận ở mức từ 600 - 900 triệu đồng tùy từng diện tích, vị trí, có những CCMN hiện rao bán với giá lên tới trên 30 triệu đồng/m2 nhưng vẫn có nhiều khách hàng và nhà đầu tư tìm đến mua. Vì sao vậy?

Căn hộ mini "ăn đứt" cao cấp?

Một chủ nhân của căn hộ CCMN cao cấp ở Thụy Khuê (quận Tây Hồ, Hà Nội) đã đưa ra lời rao bán căn hộ. Theo đó, căn hộ này nằm trong một tòa nhà 10 tầng có view ra Hồ Tây, mặt ngõ rộng, chất lượng xây dựng và nội thất đảm bảo.

Ngoài ra, yếu tố tiện ích cũng được chủ rao mô tả rất kỹ: cách Hồ Tây 500m, tòa nhà Lotte chỉ 1,5km, gần ngay siêu thị Fivimart Hoàng Quốc Việt, gần nhiều trường học như: Chu Văn An, Đông Đô và trường mầm non cao cấp Chu Văn An..., cách Bách Thảo, Lăng Bác chỉ 2km.

Đặc biệt, căn hộ chung cư mini còn đầy đủ dịch vụ quản lý chuyên nghiệp từ vệ sinh, an ninh bảo vệ 24/24h đến thang máy, phòng cháy chữa cháy, hệ thống thoát hiểm... Tầng 1 dùng để xe, tầng thượng làm sân chung và phơi quần áo. Thiết kế mỗi căn gồm 2 phòng ngủ, 1 phòng khách, 1 WC. Thông tin cuối cùng gây "choáng" khi mà căn hộ CCMN chỉ 40m2 mà chủ rao bán với giá tới 1,32 tỷ đồng (đã gồm một số nội thất giường tủ, điều hòa, ti vi).

Về mặt pháp lý, căn CCMN có giá trên 30 triệu đồng/m2 trong ngõ Thụy Khuê nêu trên nằm trong khu đất đã có sổ đỏ (sử dụng vĩnh viễn - người bán cho biết). Nếu mua bán từ thời điểm 2013 thì giá không dưới 30 triệu đồng/m2, chủ nhân khẳng định căn hộ đã có đủ sổ đỏ đất, GPXD và cả hợp đồng mua bán trực tiếp với chủ đầu tư.

Chưa hết, dựa trên quy luật "do cá nhân, hộ gia đình tự xây, CCMN được cho là không bị ăn bớt vật liệu" nên chất lượng công trình cũng đảm bảo hơn sản phẩm thương mại thông thường. Tuy nhiên, vấn đề ở chỗ căn hộ CCMN cao cấp này hiện vẫn chưa có sổ hồng. "Nếu dựa vào các tiêu chí như diện tích, số căn hộ trên 1 sàn, các tiện ích đi kèm thì bên em hoàn toàn đáp ứng đầy đủ các điều kiện!" - chủ nhân rao bán khẳng định chắc nịch.

Trao đổi với H, người đầu tư cho tòa nhà CCMN cao cấp tại ngõ 3 Thái Hà. Nằm trên diện tích đất 360m2, tòa nhà này cao 10 tầng (có 2 thang máy, 2 thang bộ) đã được xây xong khoảng 90% và trong vòng 10 ngày tới sẽ bàn giao.

"Hiện những căn không được tách sổ (không đủ điều kiện cấp sổ? - PV) đã hết. Chỉ còn 2 căn diện tích 44 và 50m2 có giá bán trên 900 triệu đồng/căn đã tính cả phí tách sổ. Sau khi nhận nhà khoảng 6 tháng khách hàng sẽ được cấp sổ".

Tuy nhiên, xem trên hợp đồng mua bán thì lại không thấy ghi thời hạn bàn giao sổ. Thay vào đó, chủ nhà chỉ đưa ra giải thích: "chủ đầu tư chịu chi phí tách sổ". Giải thích điều này, đại diện chủ đầu tư cho biết: "Tất cả Hà Nội không có CCMN nào ghi rõ thời hạn tách sổ, bên quận tách sớm thì bên công ty sẽ cấp sớm cho khách chứ bên em giữ làm gì…".

Khi đưa ra câu hỏi về trách nhiệm của chủ đầu tư đối với người mua nhà (thực hiện quy trình xin cấp chứng nhận sở hữu căn hộ CCMN), cũng như những rủi ro khi không thể sang nhượng (mục đích đầu tư), nhân vật H giải thích: Không cần thiết phải cẩn thận quá như vậy.

H còn cho biết thêm, "ngay chung cư ngõ 3 Thái Hà này, gần 10 khách hàng có 2 tỷ đồng đã không ngại vào tiền luôn 3 căn. Công trình còn chưa xong, thế mà họ đã bán chênh mỗi căn được 60 triệu đồng (lãi gần 200 triệu đồng). Anh cứ mua xong là có người mua lại ngay. Do công ty em tự xây và bán với giá gốc nên nhiều nhà đầu tư mua buôn rồi bán lại lắm anh ạ".

Sức hút khó cưỡng?

Trước khi kết thúc câu chuyện với PV, người của chủ đầu tư CCMN ngõ 3 Thái Hà còn tiết lộ, sắp tới công ty sẽ mở bán thêm nhiều công trình tương tự tại quận Cầu Giấy với rất nhiều lựa chọn cho khách hàng.

Nếu tỷ suất lợi nhuận ở mức trung bình (nhưng chắc chắn) thuận lợi như người này nêu trên thì CCMN cao cấp kiểu này (trung tâm nội đô) rõ ràng là một món mồi ngon cho những nhà đầu tư ít tiền "đánh quả".

Còn với những người mua để ở cuối cùng thì vấn đề được cấp chứng nhận sở hữu xem như canh bạc may rủi, nếu không thực sự am hiểu mọi ngõ ngách pháp lý liên quan.

Thực tế, một bộ phận không nhỏ những khách hàng có nhu cầu thực hiện vẫn xác định tâm thế sẵn sàng "bỏ tiền tỷ chỉ để mua được không gian sống đúng nghĩa".

Đơn cử, gia đình bà Linh (công tác nghệ thuật biểu diễn ở Hà Nội) cho biết: "Ai cũng biết rằng căn hộ CCMN chưa thể rộng đường pháp lý sở hữu với rất nhiều lý do khách quan lẫn chủ quan từ phía chủ đầu tư và chung cư thương mại cũng đâu có khá hơn. Gần nội đô thì giá đắt đỏ mà mật độ hạ tầng công cộng quá tải. Nếu rộng rãi một chút, muốn có giá mềm dưới 1 tỷ đồng/căn thì phải đi xa như CT Number One, Văn Khê, Dương Nội… Thậm chí, đầy chung cư cao cấp trong nội đô như ở Trung Hòa - Nhân Chính đến sống vài năm cũng chưa có sổ".

Trên cơ sở đối chiếu đó, nhiều khách hàng như bà Linh đã tìm đến CCMN cao cấp "đúng nghĩa". Tạm hiểu, đó là những căn hộ có vị trí nội đô lịch sử, mặt đường hoặc ngõ rộng để 2 xe máy tránh nhau thoải mái, trang bị đầy đủ hệ thống thang máy và thoát hiểm, PCCC có chứng nhận của cơ quan chức năng… Phần lớn khách mua ở chỉ cần làm sao sinh hoạt an toàn, cộng đồng dân trí cao và tiện di chuyển vào các cơ quan hành chính, giáo dục, y tế, nếu có mật độ cây xanh mặt nước thì càng tốt (quận Tây Hồ là một điển hình). Đáp ứng được những tiêu chí này thì sổ hồng… cứ từ từ rồi có cũng không sao.